부동산에 투자할 목적으로 주상복합건물 등의 상가를 분양 받는 경우가 있다. 이때 여러가지 세무관계가 발생하게 되는데 단계별로 간단하게 알아보도록 하자.

1. 계약단계
신규로 상가를 분양 받는 경우 계약일로부터 20일 이내에 사업자등록증을 내야 한다. 임대사업을 할 경우 사업자등록증을 내야하며 그래야 납입하는 분양대금 속에 포함된 부가가치세를 환급 받을 수 있다. 사업자등록증을 낼 때에는 부가가치세 환급을 받을 계좌개설을 함께 하도록 한다.

만일 연간 공급대가가 4,800만원 미만이 될 것이라 예상된다면 간이과세자로 사업자등록을 할 수도 있으나 그럴 경우 상가 구입시 납입하는 부가가치세를 환급 받을 수 없으므로 이를 잘 고려해야 한다.

또한 이미 사업을 하는 사업자가 자기 사업을 위해 구입하는 경우로서 영위하는 사업이 면세사업인 경우에는 상가에 대한 부가가치세는 환급되지 아니한다. 그럴 경우 우선은 임대사업자로 사업자등록을 해 부가가치세를 환급 받다가 건물이 완공되는 시점에 면세사업에 쓰일 것이 확실해지면 과거에 환급 받은 부가가치세를 납부하는 편이 나을 것이다. 건물이 완공되기 전에는 아직 어떻게 사용하게 될 지가 확실치 않기 때문에 의사결정 변경에 따른 불이익을 피하기 위해서다.

2. 중도금 및 잔금
일정에 따라 중도금 및 잔금을 치를 때에는 그 일정에 따라 세금계산서를 교부 받게 되는데 이에 따라 부가세 신고를 하고 환급을 받게 된다.

3. 임대사업 개시
건물이 완공되면 소유권을 이전 받으면서 취·등록세 등을 납부해야 한다. 임대를 개시하게 되면 임차인으로부터 월세와 함께 부가가치세를 받고 월세를 받기로 한 때에 세금계산서를 교부해 주어야 한다. 발행한 매출 세금계산서와 임대보증금에 따라 반기 또는 분기마다 부가가치세를 신고납부하게 된다.

그리고 다음해 5월에는 직전연도의 임대수입에 대해 소득세를 신고납부 해야 한다. 만일 다른 소득, 즉 근로소득이나 사업소득 등이 있다면 이와 합산해 신고를 해야 한다.

4. 상가의 매매
건물이 완공되기 전에 양도하는 경우에는 부동산을 취득할 수 있는 권리, 완공 이후에는 건물의 양도가 되는 것이다. 양도를 하면 폐업신고를 하고, 양도 시에 부가가치세를 함께 받아 세금계산서를 교부하고 부가가치세를 신고납부 해야 한다. 프리미엄이 붙었다면 양도소득세도 발생하게 될 것이다. 다만 사업의 포괄양수도인 경우에는 상대방으로부터 부가가치세를 받지 아니하고 세금계산서도 발행하지 아니한다.

이와 같이 단순히 상가 하나를 구입하더라도 다양한 세무관계가 발생할 수 있으며 사례별로 여러가지 차이가 발생할 수도 있으므로 사전에 전문가와 상담을 한번 하는 것도 좋은 방법이 될 것이다.

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