A는 대형쇼핑몰 분양업자와 임대차 기간 5년에 보증금 5,500만원, 장기임대료 2,400만원, 월 임대료 65만원에 임대차계약을 맺으면서 분양업자로부터 상권을 형성하겠다는 약속을 받고 점포를 분양받았다.
그런데 쇼핑몰을 개점할 무렵 분양실적이 약 65%에 그치고 경기침체로 말미암아 상권의 형성이 뜻대로 되지 않자 분양업자는 점포를 통폐합하면서 쇼핑몰의 매각의사를 밝혔고 이에 A는 계약해지와 분양금 반환청구소송을 제기했다.
2심인 고등법원은 대규모 집단상가의 기능을 유지할 수 없게 된 시점부터 분양업자는 상가활성의무를 위반했고 이는 임대차계약을 유지할 수 없는 중대한 사정 변경에 해당된다면서 A 청구의 일부승소판결을 했다.
이에 분양업자가 상고를 함에 따라 대법원은 상가분양업자가 입점상인으로부터 받은 장기임대료 등을 적절히 집행해 상가활성화와 상권형성을 위해 노력할 의무가 있다고 하더라도 경기변동이나 소비성향 변화 등과 상관없이 전적으로 분양업체가 상권이 형성된 상태를 조성할 의무까지 부담할 필요는 없으며, 또 분양업자도 상가활성으로 얻게 되는 이익을 공유하기 때문에 의도적으로 상가활성화나 상권형성을 방해할 이유가 없다면서 분양업자의 상권형성의무를 인정한 원심은 잘못이라며 파기 환송했다.
우리는 주변에서 허위 또는 과장된 내용의 분양업자의 광고를 신뢰해 상가를 분양받거나 장기임대계약을 체결하는 경우를 종종 목격하게 된다. 필자도 유명 연예인이 분양업자와 공동으로 상가분양 업무를 위임받아 마치 그 연예인이 상권형성을 책임지는 것처럼 홍보해 여러 사람이 상가를 분양받았던 사례를 목격한 적이 있다.
그 경우도 쇼핑몰 주변이 주택가였고 멀지 않은 곳에 유명 쇼핑몰이 있었기 때문에 쇼핑몰의 상권형성이 곤란하였음에도 불구하고 해당 연예인이 상권형성의 책임을 지겠다는 약속만을 믿고 분양을 받았으나 상권형성이 되지 않아 영업의 개업조차 어렵게 되자 수분양자가 분양업자와 해당 연예인을 상대로 형사 고소와 민사상 손해배상 및 계약해지청구의 소송을 제기하는 등 분쟁이 발생했다.
이와 같이 분양업자의 상권형성 약속만을 믿고 수분양자가 상권형성의 가능성이나 장래 전망에 대한 자기 판단을 소홀히 하거나 상권이 형성되지 않은 사유가 국제경제나 국민경제의 위축, 예상됐던 소비자의 행동패턴의 변동 또는 당해 산업의 변화 등 외부적 요인 등의 불리한 상황 때문이었다면 비록 상가분양계약서에 분양자의 상권형성의무가 포함됐다 하더라도 그 책임을 분양자에게 추궁하는 것은 어렵다고 할 수 있다.
그러나 분양자가 제공한 중요한 정보 때문에 수분양자가 분양계약을 체결한 후 그 정보가 허위이거나 과장된 사실이 밝혀졌다면 그 분양계약은 사기의 의사표시에 의한 계약으로서 취소될 수 있다.
또한 그로 인해 발생한 손해도 배상받을 수 있다. 따라서 앞의 사례에서 연예인의 적극적 기망에 의한 분양은 사기분양에 해당될 소지가 있다.
문의_숭실대학교 법과대학(02-820-0485)
