비사업용 토지에 대한 중과세를 피할 수 있을까?
비사업용 토지에 대한 중과세를 피할 수 있을까?
  • epj
  • 승인 2009.02.11 14:12
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 현재 비사업용 토지로 분류될 경우에는 60%의 세율이 적용되며 장기보유특별공제 적용도 받을 수 없다. 그렇다면 비사업용 토지라 함은 무엇을 말하는 것일까?

사실 세법규정을 확인해 보면 상당히 길게 쓰여 있으며 매우 복잡해, 판단에 상당한 주의를 요한다. 여기서는 아주 간단하게만 언급해 보겠다.

10년 전 나대지를 매입해 소유하고 있는 박 씨는 작년 세법개정이 될 때 주택에 대해선 중과세가 완화됐으나 토지에 대해선 중과세가 완화되지 않아 아쉬워하고 있다.

비사업용 토지란 일정기간 이상을 사업용으로 사용한 토지를 말한다. 여기서 일정기간은 다음과 같다.

5년 이상 소유한 토지는 양도일 직전 5년 중 2년, 직전 3년 중 1년, 소유기간의 20%를 초과하는 기간을 모두 사업용으로 사용해야 한다.

3~5년을 소유한 토지는 소유기간에서 3년을 차감한 기간, 양도일 직전 3년 중 1년, 소유기간의 20%를 초과하는 기간을 모두 사업용으로 사용해야 한다.

3년 미만으로 소유한 토지는 소유기간에서 2년을 차감한 기간, 소유기간의 20%를 초과하는 기간을 모두 사업용으로 사용해야 한다.

사업용이 아니라 함은 재촌, 자경하지 않는 농지, 부재지주가 소유한 임야, 나대지 중 비과세, 감면되는 토지나 별도합산, 분리과세 되는 토지를 제외한 토지를 말한다.

더불어 건축물 부속토지 중 건물정착면적의 일정배율을 초과하는 토지 등 기타 사업과 직접 관련이 없다고 인정할 만한 토지를 포함한다.

박 씨는 이러한 내용을 알고 다음과 생각을 하게 됐다. 나대지에 건물을 짓거나 주차장 사업을 하다가 양도하는 방법이 떠올랐다. 건물을 지었으니 사업용 토지가 돼 중과세를 피할 수 있다고 생각한 것이다.

하지만 이것은 기간기준을 고려하지 않은 잘못된 판단이다. 박 씨는 5년 이상 보유하고 있었으므로 양도일 직전 2년, 1년 기준과 20% 초과기준을 충족하려면 지금 건물을 지어도 최소한 3년 이상을 보유하고 있다가 팔아야 중과세를 면할 수 있다.

또한 그 위에 짓는 건물도 무허가건물이나 작은 건물을 짓는 경우인지 잘 따져봐야 한다. 건물의 시가표준액이 토지 공시지가의 3%에 미달하는 경우에는 그 부수 토지를 사업용 토지로 보지 않는다. 값싼 건물 하나 지어 중과세를 회피하려는 것을 막기 위한 것이다.

무허가건물의 경우에는 그 부속 토지가 신고여부에 따라 종합합산, 별도합산으로 구분되니 이점도 잘 체크해야 한다.

건물의 면적도 주택의 경우에는 주택 정착 면적의 5배(도시지역 밖은 10배) 이내, 주택 외 건물은 용도지역별로 3~7배까지만 사업용으로 인정되므로 넓은 토지에 작은 건물 하나 짓는다 해서 전체 토지가 사업용 토지로 인정되지 않는다는 점을 생각해야 한다.

주차장 사업을 하는 경우에도 주차장업을 본인이 사업자등록을 내서 해야 하는 것이며 타인에게 임대로 주어서는 안 된다. 또한 주차장의 연간 수입금액이 토지 공시지가의 3% 이상이어야 한다.

비사업용 토지에 대한 중과세는 워낙 무거워서 토지 소유자들은 이를 어떻게 하면 줄일 수 있을지 많은 고민을 하게 된다. 하지만 비사업용 토지는 그 구분이 간단하지 않고 건건이 다양한 형태로 나타나기 때문에 개별적으로 세심하게 고려해야 한다.

문의_세무법인 가덕(02-2189-5015)


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