양도소득세 상담을 하다 보면 입주권을 팔 때에 중과세가 되는지를 물어보는 사람들이 의외로 많이 있다. 결론부터 말하자면 입주권을 팔 때에는 중과세가 되지 않는다!
2006 세법개정에 따라 2006년 1월 1일 이후에 관리처분계획인가가 난 당초 조합원이 보유한 조합원입주권과 2006년 1월 1일 이후에 취득(상속, 증여 포함)한 승계조합원 입주권은 주택으로 보고 주택수에 포함하는 것으로 하였다. 그런데 입주권을 주택으로 본다고 하니 입주권을 양도할 때에도 주택으로 과세를 하는 것으로 잘못 아는 사람들이 있다. 이 때에 개정된 사항은 위에서 말한 조합원입주권과 주택을 가지고 있는 경우에 조합원입주권이 아닌 주택을 양도하는 때에 주택 수에 포함시켜 세율을 적용한다는 의미이다.
즉, 조합원입주권 하나와 주택을 2채 보유하고 있는 사람이 주택을 양도하는 경우에 60%의 양도소득세 세율이 적용된다는 것이다. 조합원입주권 둘과 주택을 한 채 가지고 있는 사람이 주택을 양도하는 경우에도 60%의 세율이 적용된다. 또한 조합원입주권 하나와 주택을 가지고 있는 경우에는 50%(2007년 1월 1일 이후 양도분부터)의 중과세율이 적용되는 것이다. 결국 조합원입주권과 주택을 포함하여 주택 수를 계산하고 그 중 주택을 양도하는 경우에만 중과세율이 적용된다. 위의 사례들에서 조합원입주권을 양도하였다면 조합원입주권은 부동산에 대한 권리로서 중과세율이 적용되지 않고 9~36%의 기본세율이 적용된다.
그런데 갑씨는 10년 전부터 가지고 있고 거주도 했던 아파트 한 채가 재건축이 되어 입주권을 가지고 있는 상태이며 현재는 옆 동네에서 전세로 살고 있다. 좋은 매수자가 나타나 입주권을 팔려고 하는데 이 때에는 세금을 얼마나 내야 할까? 양도가액이 6억(아직은 6억이다)이 넘지 않는다면 낼 세금은 없다. 1세대1주택 비과세 규정이 적용되기 때문이다. 당초부터 1세대1주택 비과세 요건을 충족시키고 있던 사람이 재건축으로 인하여 입주권으로 전환된 시점에 판다고 해서 비과세를 적용시켜 주지 않는다면 이는 부당한 과세가 되는 것이다. 본인은 원하지 않았는데도 재건축이 진행될 수 있는 것 아니겠는가. 입주권을 양도하는 시점에 다른 주택은 없어야 하며 입주권을 팔기 전에 주택을 취득하였더라도 1년이 경과하지 않은 경우에는 일시적 2주택에 대한 예외 규정을 준용하여 비과세가 가능하다.
그리고 여기서 주택으로 보는 입주권에는 일반분양 분은 포함되지 않는 것이다. 즉 내가 주택을 한 채 가지고 있었고 일반분양을 하나 받아 입주권을 보유하고 있는 경우에 주택을 양도하는 경우에는 중과세가 적용되지 않는다. 물론 1세대1주택 비과세 요건을 충족하였다면 당연히 비과세도 적용 받을 수 있다.
주택 두 채를 가지고 있는 상태에서 팔면 중과세가 적용되겠지만 그 중 한 채가 재건축이 되어 입주권으로 전환된다면 중과세는 피할 수 있다. 물론 그 절세효과가 얼마나 되는 지는 미리 한번 계산해 보는 것이 좋겠다.
문의_세무법인 가덕 (02-2189-5015)
