주택을 양도하는 때에는 항상 양도소득세가 고민이다. 그나마 1세대 1주택을 적용 받는 경우에는 걱정이 줄어든다. 그런데 내가 가지고 있는 주택 중 상속받은 주택이 있다면 어떠할까? 상속받은 주택에 대하여는 여러 가지 특례사항이 있는데 상속받은 주택을 가지고 있는 갑, 을, 병, 정씨에 대하여 사례별로 알아보자.
아버지로부터 상속받은 주택 하나만 가지고 있는 갑 씨는 상속 당시에 아버지와 동일세대원 이었는지의 여부에 따라 달라진다. 동일세대원이었다면 아버지가 상속주택을 취득한 때로부터 거주 및 보유기간을 계산하고, 별도세대원이었다면 상속받은 때로부터 거주 및 보유기간을 계산하여 주택을 양도하는 당시에 비과세 요건을 충족한 경우 비과세를 적용 받을 수 있다.
을 씨는 아버지로부터 상속받은 주택과 본인이 원래부터 가지고 있던 주택(이하 일반주택)이 하나씩 있다. 상속받은 주택으로 인한 1세대 2주택에 대한 특례 규정은 상속 당시 동일세대원이 아니고, 상속 당시 상속인이 속하는 1세대가 1주택 이하이어야 한다. 즉, 을 씨의 경우 일반주택을 양도하는 경우에는 상속 당시 동일세대원이었다면 상속받은 주택은 주택수에 포함되어 2주택으로 중과세가 된다. 반면에 별도세대원이었다면 상속받은 주택은 주택수에 포함되지 아니하여 없는 것으로 보고, 양도하는 일반주택이 보유 및 거주요건을 충족하는 경우에는 비과세를 적용 받는다. 상속주택을 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세되며 2주택자이기 때문에 50%의 중과세율을 적용 받게 되는데, 이 때 상속받은 지 5년이 경과하지 아니하였거나 일정한 경우에는 중과세율을 적용하지 않는다. 상속받은 주택의 보유 및 거주기간의 계산은 동일세대원이냐 별도세대원이냐에 따라 갑 씨와 동일하다.
병 씨는 일반주택이 하나 있고 어머니, 동생과 함께 공동으로 상속받은 주택이 하나 있다. 상속 받은 주택의 보유지분은 25%로 소수지분자이다. 일반주택을 양도하는 경우 소수지분자의 공동상속 주택은 주택 수에서 제외하므로 일반주택이 비과세 요건을 충족하는 경우에는 비과세를 적용 받을 수 있다. 공동상속주택을 양도하는 경우에는 2주택 보유자이므로 50%중과세율이 적용되며 다만 상속일로부터 5년이 경과하지 않았다면 중과세는 제외된다. 만일 병 씨가 소수지분인 공동상속주택만 2채가 있다면 먼저 양도하는 주택에 대하여도 중과세는 적용 받지 아니한다.
정 씨는 2주택을 배우자로부터 동시에 상속받았었는데 이런 경우 먼저 양도하는 상속주택은 2주택으로 중과세율이 적용되며 나중에 양도하는 주택은 상속개시일부터 계산하여 비과세 충족 여부를 판단하면 된다.
장기보유특별공제의 경우에는 2주택 중과세가 적용되는 경우에는 적용되지 아니하며, 상속주택에 대한 장기보유특별공제는 상속개시일부터 기간을 계산하여 적용한다. 즉, 상속되고 난 이후의 기간에 대하여만 적용을 하는 것이다. 위와 같이 양도소득세는 상황에 따라 대단히 다양한 형태로 나타나기 때문에 상속주택이 있는 경우에는 비과세나 중과세의 적용여부를 사전에 면밀하게 고려해야 한다.
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