중간지급조건부 공급
중간지급조건부 공급
  • EPJ
  • 승인 2008.06.11 17:03
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[세무칼럼]

상가나 오피스 등을 분양 받는 경우에 계약서를 살펴보면 계약금, 중도금, 잔금 이렇게 세 가지로 구분해 대금을 지급하는 경우가 대부분일 것이다. 이와 같이 재화나 용역의 공급이 이뤄지기 전에 계약금 이외의 대가를 분할해 지급하는 경우로서 계약금을 지급하기로 한 날로부터 잔금을 지급하기로 한 날까지의 기간이 6개월 이상인 경우를 중간지급조건부 공급이라 한다.

중간지급조건부 공급에서 가장 주의할 점은 그 공급시기에 있다. 현행 부가가치세법에서는 완성도기준지급 또는 중간지급 조건부로 재화, 용역을 공급하거나 전력 기타 공급단위를 구획할 수 없는 재화, 용역을 계속적으로 공급하는 경우에는 대가의 각 부분을 받기로 한 때를 공급시기로 보고 있다. 따라서 세금계산서도 공급시기인 대가의 각 부분을 받기로 한 때에 발행되어야 한다.

상가를 분양 받는 경우 건물에 대한 부가가치세는 환급 가능한 것인데 이때 환급을 받기 위해서는 공급자인 시행사로부터 세금계산서를 받아야 한다. 세금계산서는 공급시기에 교부받아야 하며 중간지급조건부로 계약을 했다면 각각의 계약금 및 중도금 시기에 세금계산서를 교부받아야 한다. 그렇다면 자금의 여유가 없어 일시적으로 대금지급을 못한 경우에도 세금계산서를 받을 수 있는 것일까? 받을 수 있는 게 아니라 받아야 한다. 정해진 공급시기에 발행된 세금계산서가 아닌 경우에는 사실과 다른 세금계산서로 매입세액공제 즉 환급을 받을 수 없기 때문이다. 돈을 지급하지 않고 있다가 나중에 몇 회의 중도금을 한꺼번에 치른다고 해도 세금계산서는 그 때 발행해서는 안 되는 것이다.

이와는 반대로 중간지급조건부가 아닌데 중간지급조건부로 잘못 생각하는 경우에도 문제는 발생한다. 중간지급조건부가 아닌 일반적인 공급의 경우에는 대가의 수반이 없이 세금계산서가 발행되어서는 안 된다. 즉 일반적인 공급의 경우에는 재화가 인도되거나 이용 가능하게 되는 시점이나 용역의 제공이 완료되어야 세금계산서를 발행하는 것이고 그 전에라도 대금을 받는 경우에는 발행할 수 있는 것이다. 따라서 계약일로부터 잔금까지의 기간이 6개월이 안되거나 대금지급을 계약금과 잔금 두 번으로 하는 경우에는 최종 잔금을 치르는 시기에 세금계산서를 발행하고 계약금에 대하여는 대금을 지급한 경우에 한해 세금계산서를 발행할 수 있는 것이다.

실례로 거의 준공이 다 돼가는 때에 분양계약을 체결한 분양자가 중도금을 실제로 납입하지 않고 기일이 되었다고 세금계산서를 받아 환급신고를 한 경우가 있었다. 세무서에서는 당해 계약이 계약일로부터 잔금까지의 기간이 6개월이 되지 않아 중간지급조건부가 아니며 대금의 실지급이 이뤄지지 아니한 부분에 대해 세금계산서가 발행된 것은 잘못이라 하여 가산세를 부과해 세금을 추징했다. 공급자가 정확히 발행해 줘야 하겠으나 시행사도 체크하지 못하고 잘못 발행하는 사례가 더러 있으니 분양자도 한번쯤은 체크해 볼 필요는 있을 것이다.

그리고 중간지급조건부인 경우 잔금에 대하여는 공급시기를 잔금을 지급하기로 한날로 보아야 한다는 의견과 일반적인 공급과 동일하게 인도일 등으로 보아야 한다는 견해가 있다. 법령의 해석상의 차이가 있다고 볼 수 있는데 개인적인 견해로는 계약금과 중도금은 대가를 받기로 한때로 보더라도 잔금에 대하여는 일반적인 공급과 마찬가지로 재화가 인도되거나 이용 가능하게 되는 때로 보는 것이 논리상 타당할 것으로 판단된다. 이 부분에 대하여는 명확하게 법 규정을 수정 보완할 필요가 있는 것으로 보인다.

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