임차인의 임차물 반환불능으로 인한 손해배상
임차인의 임차물 반환불능으로 인한 손해배상
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  • 승인 2017.07.04 11:09
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임차 목적물의 소멸로 인해 임차인이 반환할 수 없는 경우 그 귀책사유를 증명할 당사자가 누구인가와 임차 목적물 이외 부분의 손해에 대한 배상책임을 임차인이 부담하는가에 관한 최근 변경된 대법원 판례(2012다86895(본소), 86901(반소)를 소개하고자 한다.

첫째로 임차 목적물이 원인을 알 수 없는 화재로 소멸됨으로써 임차인이 목적물을 반환할 수 없는 경우엔 그 귀책사유에 대해 과연 누가 증명책임을 져야 하는가가 문제다.

임차인은 선관주의 의무를 다해 목적물을 보존하고 계약 종료 시 해당 목적물을 원래 상태로 반환할 의무를 지닌다. 다만 임차인이 고의나 과실 없이 이행할 수 없는 경우에는 그렇지 않다.

따라서 임차 목적물이 화재 등으로 소멸돼 목적물 반환의무를 이행하지 못하게 된 경우 임차인은 그 이행불능이 본인이 책임질 수 없는 사유 때문이란 것을 증명해야 한다. 이를 증명하지 못하면 목적물 반환의무 이행불능으로 손해배상책임을 지게 된다. 화재 등의 구체적인 발생원인이 밝혀지지 않아도 배상책임을 부담한다. 결국 임차인은 선관주의 의무를 충분히 다했다는 것을 적극적으로 입증해야 책임을 피할 수 있다.

한편 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 중 그 사용 수익에 필요한 상태를 유지할 의무를 부담한다. 따라서 계약 중 발생한 화재가 임대인이 지배·관리하는 영역에 존재하는 하자로 인해 발생한 것으로 추정되면 그 하자를 보수·제거하는 것은 임대인의 의무에 속한다.

임차인이 그 하자를 미리 알았거나 알 수 있었다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 임대인은 목적물 반환의무의 이행불능에 관한 배상책임을 임차인에게 물을 수 없다. 예컨대 임대인이 설치한 전기시스템을 정기적으로 검사할 의무를 이행하지 않아 전기 합선으로 불이 났다면 임차인에게 그 책임을 물을 수 없는 것과 같은 이치다.

둘째로 임차인이 건물 일부를 사용·수익하던 중 임차 부분에서 화재가 발생해 임차 이외 부분이 탔을 경우를 짚어보자.

화재 발생 원인을 임차인이 제공하는 등 임차인의 선관주의 의무 위반이 입증되고, 그 의무위반과 손해 사이에 상당한 인과관계가 있으면 임차 이외 부분의 손해에 대한 배상책임을 임차인이 부담하게 된다. 또 임차 이외 부분의 손해가 의무위반에 따른 통상의 손해에 해당하거나 임차인이 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 특별한 사정으로 인한 손해인 경우도 마찬가지로 임차인이 부담한다.

하지만 이전까지 판례는 임차인 건물의 유지·보존에 관한 관리자의 주의의무 위반사실을 임대인이 적극적으로 입증하지 않아도 임차인이 건물 보존에 대해 관리자의 주의의무를 증명하지 못하면 임차 이외 부분에 대해 배상책임을 부담한다고 판시해 왔다.

즉 건물 여러 층이 구조상 독립돼 있는 것이 아니라 한 건물의 내부에서 기둥과 벽을 통해 일체를 이루면서 상층 부분의 면적이 급격히 좁아지고, 한 층의 벽과 천장 및 그 위층의 바닥 등을 통해 인접하는 경우처럼 건물의 규모와 구조로 볼 때 그 건물 중 임차한 부분과 임차 이외 부분이 구조상 불가분의 일체를 이루는 관계에 있어서 임차 부분의 화재가 발생해 건물의 방화 구조상 임차 이외 부분까지 연소된 경우라면, 임차인은 임차 이외 부분에 대한 임대인의 손해도 배상할 책임이 있다는 것이다.

변경된 대법원 판결에 따르면 임차인의 선관주의 의무 위반사실, 의무위반과 손해의 상당한 인과관계 그리고 임차 이외 부분이 통상의 손해다. 이를 임차인이 알았거나 알 수 있었다는 점을 임대인이 적극적으로 입증해야만 임차 이외 부분에 대한 손해배상을 받을 수 있다. 이는 임대인에게 강한 입증책임을 부담시켜 경제적인 약자인 임차인을 한층 더 보호하려는 취지로 여겨진다.

최정식 교수는…
 
서울대 법대 동대학원에서 학사와 석사를, 연세대학교에서 박사학위를 각각 취득했으며 중앙병무청 행정심판위원, 대한주택보증(주) 법률 고문, 서울지방경찰청 법률 상담관, 고려대학교 의사법학연구소 외래교수, 서울지방변호사회 인권위원, 법무법인 청솔 대표변호사 등을 역임했다.

현재 한국스카우트연맹 법률고문, 서울남부지방검찰청 피해자배상심의위원, 서울남부지방법원 조정위원으로 활동 중이며 숭실대학교 법과대학장으로 재직 중이다. ‘증권집단소송법의 이해’ 등의 저서와 여러 편의 논문을 발표했다.

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